Avocat expert en servitude de passage & Cie
Les litiges de voisinage liés à des servitudes sont nombreux, avec un fort impact pour les parties concernées. Revendication ou contestation d’une servitude de passage, de vue, de tour d’échelle ou de tréfonds, désaccord sur son mode d’exercice ou son extinction… Quels que soient la nature du conflit et le type de servitude, les avocats du cabinet Le Droit au Carré assistent leurs clients, propriétaires du fonds dominant ou du fonds servant. Nos experts en droit immobilier vous conseillent et protègent efficacement vos intérêts pour retrouver rapidement des relations apaisées.
Le rôle de l’avocat spécialisé en cas de litiges liés à des servitudes
Les relations de voisinage entre les propriétaires de fonds voisins sont fortement impactées par un litige lié à une servitude.
Quel que soit l’aspect concerné (passage, canalisations, enclavement, écoulement des eaux, vue sur le terrain voisin…), un avocat spécialiste du droit immobilier permet d’apaiser les tensions au plus vite.
Cet expert en servitudes mobilise ses compétences dans ce domaine pour obtenir un règlement amiable entre les deux parties ou défendre les droits de son client devant les juridictions.
Notre cabinet d’avocats spécialiste des servitudes à Lyon intervient pour :
- Tous types de servitudes, légales ou conventionnelles, continues ou discontinues, apparentes ou non, des plus courantes aux plus spécifiques : servitude de passage, de vue, de tréfonds et de tour d’échelle, servitude de plantation…
- Délivrer des conseils juridiques pertinents, notamment pour réfléchir à l’établissement de la servitude lors de la division d’une parcelle.
- Défendre les intérêts de chaque client, propriétaire du fonds dominant ou du fonds servant, en cas de litige :
_ Négocier pour obtenir un accord amiable.
_ Intenter une action en justice.
_ Pour établir ou reconnaître une servitude, la faire appliquer correctement, l’étendre ou la modifier (avec des dommages et intérêts si c’est préjudiciable, en cas de servitude de tour d’échelle) - Fournir une assistance à expertise lorsqu’un géomètre expert est nommé pour l’établissement ou la reconnaissance d’une servitude.
- Introduire une assignation en référé. Il s’agit d’une procédure rapide pour rétablir l’assiette de servitude si par exemple l’accès au passage est réduit du fait du stationnement du voisin sur le chemin prévu.
Bon à savoir : le cabinet Le Droit au Carré intervient dans bien d’autres domaines du droit immobilier et de la construction. Contactez sans attendre nos avocats spécialisés en litiges de voisinage (bornage…) ou de copropriété, vente immobilière, baux commerciaux et d’habitation, désordres & malfaçons, assurances construction…
Litige concernant une servitude de passage (ou autre) : faites appel aux experts du cabinet Le Droit au Carré
- Mobilisation d’une expertise en droit immobilier de + de 10 ans, avec de nombreux dossiers traités concernant des litiges liés à des servitudes
- Grandes disponibilité et réactivité pour permettre de retrouver rapidement des relations de voisinage sereines
- Défense efficace, associant détermination, énergie et ingéniosité (des arguments juridiques trouvés, dans la présentation des faits) pour atteindre l’objectif fixé : obtenir une résolution favorable à leurs clients.
- Relation de proximité entre client et avocat expert en servitudes : contact humain, écoute, implication à chaque étape, clarté des informations juridiques communiquées et vulgarisées, stratégie procédurale personnalisée…
FAQ : vos questions sur les servitudes, les réponses de nos avocats spécialistes
Qu’est-ce qu’une servitude ?
Selon l’article 637 du Code Civil, une servitude est une charge imposée sur un héritage (bien immobilier construit ou non, appelé fonds servant) pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire (fonds dominant). Il s’agit de fonds voisins, appartenant à des propriétaires distincts, mais pas forcément contigus.
La servitude est un droit réel immobilier dit accessoire et perpétuel, c’est-à-dire qu’elle est attachée au bien et transmise aux propriétaires successifs.
Quels sont les types de servitudes ?
Elles peuvent être classées selon les caractéristiques suivantes :
- Servitudes continues : usage permanent sans intervention humaine
_ Servitude de vue
_ Servitude d’écoulement des eaux usées ou pluviales - Servitudes discontinues : liées à une action humaine
_ Droits de passage pour avoir accès à la voie publique
_ Servitude de puisage - Servitudes apparentes : visibles par un ouvrage extérieur
_ Servitude de canalisation - Servitudes non apparentes : aucun signe extérieur de leur existence
_ Interdiction de construire
Quelle est la différence entre une servitude de passage, de vue, de tour d'échelle et de tréfonds ?
Les servitudes de passage, de vue, tour d’échelle et de tréfonds constituent des droits pour accéder sur le fonds propriété d’autrui.
- La servitude de passage pour cause d’état d’enclave est la plus fréquente. Cette autorisation de passage imposée par la loi permet au propriétaire du fonds enclavé (sans accès à la voie publique) de créer un passage suffisant (mais le moins dommageable) sur le terrain voisin pour assurer la desserte de sa propriété et son désenclavement.
- La servitude de vue permet de disposer d’une ou plusieurs ouvertures (sur un mur mitoyen ou non) offrant une vue (par opposition au jour qui est simplement une ouverture opaque laissant passer seulement la lumière et sans possibilité de vue sur le fonds) sur le fonds voisin.
- La servitude de tour d’échelle permet de disposer d’un accès ponctuel et temporaire à la propriété voisine afin de réaliser des travaux sur un ouvrage vous appartenant (exemple ravalement d’un mur construit en limite de propriété).
- La servitude de tréfonds permet de disposer d’un accès pour des réseaux dans le sous-sol du terrain du propriétaire voisin.
Quelle est la différence entre une servitude légale et une servitude conventionnelle ?
Qu’il s’agisse de servitudes d’utilité publique ou d’intérêt privé, les servitudes légales sont imposées et établies par la loi. Par exemple, elles peuvent être instituées par l’application de documents d’urbanisme. Autre exemple : une servitude légale impose une assiette sur laquelle un droit de passage sera exercé si le fonds dit dominant est un terrain enclavé.
Les servitudes conventionnelles sont créées par un accord écrit (acte notarié ou acte sous seing privé) entre les propriétaires du fonds dominant et du fonds servant, sous réserve qu’elles ne soient pas contraires à l’ordre public.
À noter : pour qu’elle soit opposable aux tiers (futur acquéreur), toute convention de servitude doit faire l’objet de formalités au service de la publicité foncière. À sa création, la servitude conventionnelle doit donc être mentionnée dans l’acte de vente authentique et publiée au bureau des hypothèques.
Quelle est la différence entre une servitude de vue et une servitude de jour ?
La servitude de vue permet de voir sans artifice sur le fonds voisin alors que la servitude de jour ne permet pas de voir mais apporte seulement de la lumière.
Comment prouver l’existence d’une servitude ?
Les servitudes peuvent être prouvées :
- Par titre : acte authentique signé devant notaire ou sous seing privé
- Ou par prescription acquisitive : le bénéficiaire de la servitude l’utilise depuis plus de trente ans s’il s’agit d’une servitude continue et apparente.
Que signifie « la prescription acquisitive » ?
La prescription acquisitive ou « usucapion » signifie acquérir l’usage continu d’un droit de servitude ou d’un droit de propriété par son utilisation continue, paisible et publique pendant une période de plus de trente ans. On parle de prescription trentenaire.
Que veut dire l’expression juridique « destination du père de famille » ?
La destination du père de famille signifie la séparation de deux fonds par le propriétaire ayant antérieurement détenu les deux.
Dès lors, si une difficulté de passage née de cette division, la servitude qui sera créée est considérée comme l’avoir été depuis l’origine de la séparation. Le « père de famille » aurait dû y penser lors de la scission des fonds.
Est-il possible de modifier l’assiette de servitude ou le mode d’exercice d’une servitude ?
La modification des modalités d’exercice de la servitude ou de son emplacement est possible seulement d’un commun accord ou par la saisine de la juridiction compétente.
Qui paie l’entretien de l’assiette de servitude ?
Généralement, les frais sont à la charge du fonds dominant et non à ceux du propriétaire du fonds servant (fonds assujetti), sauf stipulation contraire dans le titre d’établissement de la servitude.
Ai-je le droit de m’opposer à une servitude de tour d’échelle ?
Non, il n’est pas possible de s’y opposer naturellement si toutes les conditions sont réunies. Toutefois, si un empiètement peut être généré par la réalisation de ces travaux, l’opposition sera reconnue légitime.
En toute hypothèse, une indemnisation peut être sollicitée selon la durée et l’impact des travaux sur le fonds voisin. Le montant de l’indemnité est calculé en fonction du préjudice subi.
Quelles sont les obligations du propriétaire en cas de servitude de passage ?
L’article 701 du Code Civil précise que « le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode ».
Par exemple, il ne peut donc pas changer l’état des lieux (entraver le passage ou réduire la largeur du chemin de passage), ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit de passage différent de celui où elle a été assignée à l’origine.
Quelle distance doivent respecter les servitudes de vue ?
Une vue est dite droite si elle permet de voir directement, sans action particulière, sur le fonds voisin. La distance minimale à respecter est de 1,90 m entre l’ouverture et la limite du fonds voisin (art. 678 du Code Civil).
Quels sont les travaux autorisés sur une servitude de passage ?
Selon l’article 697 du Code Civil : « Celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver ».