Fixation du loyer d’un bail commercial : règles et modalités de révision
Lors de la signature d’un bail commercial, le loyer dû au bailleur (propriétaire du local) par le preneur (locataire) pour exploiter le fonds de commerce est un élément clé à déterminer. Mais comment fixer le montant initial de ce contrat de location ? Quelles sont les obligations légales à respecter pour le réviser ? Spécialisés en droit immobilier et experts en baux commerciaux, les avocats du cabinet Le Droit au Carré à Lyon font le point sur ces questions essentielles. Découvrez les règles de fixation du loyer d’un bail commercial et les modalités de révision.
Ce qu’il faut savoir sur la fixation du loyer d’un bail commercial
La règle pour fixer le loyer initial d’un bail commercial
Elle est simple ! Lors de la signature du contrat de bail initial, les parties peuvent fixer librement le prix du loyer.
Le montant et les modalités de paiement du loyer (en fin ou début de mois, règlement trimestriel ou mensuel…) ne sont pas réglementés.
Ainsi, le bailleur n’a pas l’obligation de maintenir le loyer appliqué au locataire précédent ou de respecter les loyers commerciaux pratiqués dans une même zone géographique pour des biens similaires.
Bon à savoir : le bailleur et le locataire peuvent se mettre d’accord sur :
- Un loyer fixe et forfaitaire.
- Un loyer évolutif (de manière progressive) sur la durée du bail : loyer à paliers.
- Un loyer variable en fonction du chiffre d’affaires réalisé (clause-recette), pouvant entraîner une hausse de loyer mais aussi une baisse de loyer.
- Un loyer révisé selon un indice de référence (clause d’indexation du loyer).
- Avec certaines modalités précisées dans le bail : montant et date prévue des augmentations du loyer, indice de révision choisi…
Fixation initiale du montant du loyer pour un local commercial : les critères à prendre en compte
Si le montant d’un loyer commercial peut être fixé librement entre le bailleur et le preneur, différents facteurs sont généralement pris compte :
- Localisation et état du local commercial
- Caractéristiques : superficie…
- Facteurs locaux de commercialité : visibilité depuis une rue passante, présence d’un parking, proximité des transports en commun…
- Perspectives économiques de l’activité exercée
- Nature des activités autorisées : loyer plus élevé pour un bail prévu pour tous commerces…
À noter : en plus du loyer, une somme d’argent peut être demandée au début du bail commercial si le contrat de location prévoit :
- Un pas-de-porte. Une clause doit préciser son montant et les conditions de versement. Ce droit d’entrée peut être considéré comme une indemnité ou un supplément de loyer. Dans ce dernier cas, il sera pris en compte lors de la révision du loyer.
- Un dépôt de garantie. Sans que celui-ci soit obligatoire, il représente généralement 3 mois de loyer quand le loyer est payé par trimestre et d’avance ou 6 quand il l’est à l’échéance. Il est restitué au preneur à la fin du bail s’il a rempli ses obligations (restituer le local en bon état…).
Bail commercial : les règles de révision du loyer
La révision triennale
Comme le prévoit la loi (sans avoir besoin de le préciser dans le contrat initial), le montant du loyer commercial peut être révisé au cours du bail. Et ce, tous les 3 ans (ou plus) après : la date d’entrée du preneur dans les locaux commerciaux, le renouvellement du bail ou la prise d’effet de la révision précédente.
Selon l’article L.145-37 du Code de Commerce, le bailleur comme le locataire peut être à l’origine de cette demande de révision légale puisqu’elle n’est pas automatique. Elle doit être transmise par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifiée par voie de commissaire de justice (ex. acte d’huissier), en précisant le nouveau loyer proposé.
Par contre, la majoration ou la diminution du loyer des locaux loués est encadrée. Elle ne peut dépasser la variation du dernier indice de référence des loyers publié par l’Insee et choisi par les parties au moment de la signature du bail, à savoir :
- L’ILC (indice des loyers commerciaux) pour les activités commerciales ou artisanales
- Ou l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) pour les autres activités.
Bon à savoir : dans certains cas, un déplafonnement de la révision triennale est autorisé. Le loyer doit correspondre à la valeur locative, sous réserve que l’augmentation ne soit pas supérieure à 10 % du loyer acquitté l’année précédente (condition applicable pour la clause d’échelle mobile). Cela se nomme le « lissage du loyer ».
Révision des loyers automatique avec la clause d’échelle mobile
Également appelée clause d’indexation, la clause d’échelle mobile permet d’indexer le loyer selon l’indice accepté par les parties (ILC ou ILAT, l’indice du coût de la construction peut être également choisi). La revalorisation a donc lieu de manière automatique lors de l’échéance prévue, souvent annuellement.
Intégrée dans le contrat de bail initial, cette clause doit préciser les conditions, notamment l’indice de référence choisi et la périodicité (par exemple : révision annuelle à la date d’anniversaire du bail).
Deux plafonds existent :
- La révision immédiate du loyer si le loyer augmente ou diminue par le jeu de la clause mobile de plus d’1/4 du loyer précédent.
- L’augmentation ne pourra pas, là aussi, être supérieure à 10 % du loyer acquitté précédemment.
Baisse ou augmentation du loyer : le cas de la clause-recette
Cette clause prévoit de réviser le loyer mensuel en fonction du chiffre d’affaires réalisé par le preneur.
Le montant du loyer commercial comprend une partie variable (pourcentage du CA) et un loyer minimum garanti (partie fixe).
À noter : si le bail commercial comporte une clause-recette ou une clause d’indexation, la révision légale n’est alors pas applicable.
Réévaluation du loyer au moment du renouvellement du bail commercial
À l’expiration du bail commercial, le propriétaire bailleur peut adresser au preneur (locataire) un congé avec une offre de renouvellement.
C’est l’occasion de proposer un nouveau montant, même si la modification du loyer est là aussi plafonnée (sauf exception).
En effet, il est possible d’augmenter le loyer du bail renouvelé sans excéder :
- La variation de l’indice trimestriel ILAT ou ILC.
- La valeur locative des locaux.
À noter : arrivé au terme du bail commercial et sans manifestation des parties, le contrat de location se prolonge tacitement (on parle de tacite prolongation). Les mêmes conditions et clauses s’appliqueront dont le même loyer.
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Si les parties sont libres de fixer le loyer d’un bail commercial, elles doivent en revanche respecter les dispositions légales pour le réviser. Pour votre sérénité, consultez les avocats du cabinet Le Droit au Carré. Ces experts en baux commerciaux et droit immobilier vous accompagnent au plus près de vos besoins : de la rédaction du contrat à la résolution d’éventuels litiges.