Garantie des vices cachés en immobilier : que couvre-t-elle ?
Vous avez acheté une maison ou tout autre bien immobilier. Et rapidement, vous constatez des défauts importants et non apparents lors des visites. Bonne nouvelle : en France, la garantie des vices cachés en immobilier protège les acquéreurs. En effet, vous pouvez vous retourner contre le vendeur, professionnel ou non, sous réserve que certaines conditions soient réunies. Composé d’avocats spécialisés en droit immobilier, le cabinet Le Droit au Carré vous explique ce que couvre cette garantie légale, les délais à respecter et les recours possibles.
Les critères cumulatifs pour faire jouer la garantie des vices cachés en immobilier
La notion de vice caché est définie par les articles 1641 et suivants du Code Civil. Il s’agit de « défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »
Pour pouvoir invoquer la garantie légale des vices cachés, il faut que l’acquéreur constate un défaut particulier remplissant des critères stricts.
La définition d’un vice caché en immobilier
Après une vente immobilière, vous découvrez un défaut.
Pour qu’il soit considéré comme un vice caché, il doit remplir trois conditions cumulatives :
- Être grave, ce qui aurait conduit l’acheteur professionnel ou non à renoncer à l’acquisition du bien affecté d’un vice caché ou à négocier une diminution du prix de vente s’il en avait eu connaissance. La gravité du vice doit rendre le bien acheté impropre à son usage normal ou réduire significativement l’usage auquel il est destiné.
- Être dissimulé à l’acheteur professionnel ou non. Il est connu de l’ancien propriétaire et non apparent pour un profane de l’immobilier (ne peut en déceler facilement et visuellement la présence).
- Être antérieur à la vente. Le vice caché existait avant la signature de l’acte de vente.
Bon à savoir : si la vente d’immeuble est réalisée par un professionnel, le vendeur est présumé connaître les vices cachés existant avec la transaction (ce n’est pas le cas pour un vendeur non professionnel). Du fait de cette présomption de connaissance, il suffit de justifier seulement des deux autres critères : la gravité du vice et l’antériorité à la vente.
Les principaux vices cachés en immobilier : une liste non exhaustive
Voici quelques exemples de défauts fréquemment reconnus comme vices cachés s’ils cumulent les critères précédemment évoqués (antériorité, gravité et connaissance) :
- Charpente endommagée par des termites
- Fondations fragilisées risquant d’entraîner des fissures et d’affecter la solidité de la structure
- Défaut d’étanchéité (infiltrations)
- Chauffage défectueux
- Absence d’eau courante
- Non-conformité aux normes sismiques
- Instabilité du terrain…
Intenter une action en garantie des vices cachés : les différentes possibilités de recours contre le vendeur
Recours en garantie des vices cachés en immobilier : les options de l’acquéreur
Si un défaut est constaté et qualifié de vice caché, vous pouvez mener plusieurs actions :
- Recours amiable. Il s’agit d’effectuer une mise en demeure auprès du vendeur afin d’exiger le montant nécessaire pour faire réparer le défaut caché.
- Action en justice :
=> Action estimatoire. Vous conservez le bien acheté, mais vous demandez que vous soit remboursée une partie du prix de vente.
=> Action rédhibitoire. Ce recours vise à faire annuler la vente et obtenir la restitution du prix payé ainsi que le remboursement des frais occasionnés (notaire…).
Lorsque la responsabilité du vendeur est engagée au titre de la garantie des vices cachés et que vous décidez d’agir en justice, vous pouvez demander des dommages et intérêts couvrant l’ensemble des préjudices subis en ce compris les frais de procédure judiciaire.
À noter : si le contrat de vente signé contient une clause d’exonération des vices cachés, cela l’exonère que si le vendeur n’avait pas connaissance des vices. La présomption de connaissance s’appliquant au vendeur professionnel, celui-ci ne peut insérer une telle clause dans l’acte de vente.
Les démarches pour prouver l’existence d’un vice caché sur un bien immobilier
Pour apporter la preuve du vice caché, des experts sont sollicités :
- Procédure amiable : un expert d’assuré ou d’assurance se rend sur place pour lister les désordres et les qualifier. Cette liste peut également être dressée par un commissaire de justice.
- Procédure judiciaire : un expert judiciaire confirme l’ensemble des critères permettant de justifier de l’existence d’un défaut caché. Il donne également un avis éclairé sur le montant des travaux à effectuer et les préjudices subis. Établies de manière contradictoire entre les parties et impartiales, les conclusions de son rapport d’expertise sont généralement suivies par les juridictions.
Le délai pour dénoncer les vices cachés
L’action intentée doit être menée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice caché. C’est un délai couperet dit de forclusion.
En cas de vices cachés : bénéficiez de l’expertise en droit immobilier du cabinet d’avocats Le Droit au Carré
En cas de litige portant sur des vices cachés en immobilier, vous pouvez compter sur les avocats du cabinet Le Droit au Carré pour défendre vos intérêts. Experts en droit immobilier, ils ont traité de nombreux dossiers de ce type, souvent complexes, nécessitant une expertise juridique approfondie dans ce domaine.
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- Quelle que soit votre situation : litiges mettant en cause un professionnel ou entre particuliers, contestation de la responsabilité du vendeur accusé ou défense des droits du nouveau propriétaire lésé…
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La garantie des vices cachés en immobilier constitue une protection légale essentielle aux acquéreurs. En cas de litige, il est fortement recommandé de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier. Cet expert joue un rôle crucial pour faire valoir vos droits, que vous soyez acheteur ou vendeur. Analyse de la situation, adoption d’une stratégie adaptée, demande d’expertise, respect des délais stricts… Forts de leurs compétences juridiques éprouvées en la matière, les avocats du cabinet Le Droit au Carré à Lyon se mobilisent pour obtenir une issue ou une décision favorable. Prenez contact dès maintenant !