Le lexique du droit immobilier et du droit de la construction

A

• Acte authentique

   : Contrat rédigé par un notaire (officier public) en lui attribuant une force probante et exécutoire. Tout acte de vente d’un bien immobilier doit être notarié.

• Acte sous seing privé

   : Contrat rédigé et signé par les parties sans l’intervention d’un notaire. Il a une valeur juridique.

• Assignation

   : Acte de procédure rédigé par un huissier de justice (désormais appelé commissaire de justice) qui informe officiellement une personne qu’elle est appelée à comparaître devant un tribunal. Elle énonce les prétentions du demandeur, les faits et les fondements juridiques de la demande, et indique le lieu, la date et l’heure de l’audience.

• Avenant

   : Document venant modifier partiellement ou compléter le contrat initial dans ses dispositions.

B

• Bail d’habitation

   : Contrat de location d’un logement entre un bailleur et un preneur (locataire). Il peut concerner des logements dits « nus » ou « meublés ».

• Bail commercial

   : Contrat de location de locaux utilisés pour une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

• Bailleur

   : Personne physique ou morale (société), propriétaire d’un bien immobilier donné à la location.

• Bornage

   : Opération permettant de définir avec précision la limite divisoire de propriété entre deux ou plusieurs fonds contigus, le tout étant retracé sur un Procès-Verbal dit de bornage.

• Bouquet

   : Somme correspondant au capital initial versé à la signature du contrat de vente en viager (dans l’idée d’un apport).

C

• Cadastre

   : Registre public qui recense la superficie, la localisation et la valeur des biens fonciers. Il n’est qu’une référence fiscale et non juridique.

• Caution

   : Engagement d’une personne à payer le loyer ou la dette en cas de défaillance du  locataire/débiteur.

• CCMI

   : contrat de construction de maison individuelle avec ou sans fourniture de plans.

• Copropriété

   : Régime juridique issue de la loi de 1965 applicable aux immeubles divisés en lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.

• Copropriété horizontale

   : Ensemble de lots individuels (généralement des maisons ou petits immeubles) bâtis sur un terrain dont les copropriétaires se partagent la propriété (chacun disposant de tantième de droit et charges).

• Crédirentier

   : Créancier d’une rente constituée en viager (vendeur).

D

• DAACT

   : Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux.

• Débirentier

   : Débiteur d’une rente constituée en viager (acquéreur).

• Déclaration préalable

   : Demande d’autorisation d’urbanisme obligatoire avant la réalisation de certains travaux de faible ampleur ne nécessitant pas la délivrance d’un permis de construire.

• Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT)

   : Document obligatoire justifiant de l’achèvement de travaux autorisés par une déclaration préalable ou un permis de construire ou d’un permis d’aménager.

• Délai de préavis

   : Délai minimal devant être respecté pour l’envoi d’une décision de résiliation du contrat/bail à l’autre partie.

• Démembrement de propriété

   : le droit de propriété est découpé en deux éléments distincts qui sont l’usufruit (usus+fructus) et la nue-propriété.

• Dépôt de garantie

   : Somme versée en garantie de l’exécution du contrat. Cette somme peut être encaissée.

• Désordre de nature décennale

   : Désordres non apparents à la réception et affectant la pérennité de l’ouvrage ou le rendant impropre à destination ou le rendant dangereux pour les utilisateurs/occupants.

• Destination

   : Usage du bien qui lui a été affecté lors de sa construction.

• DIA

   : Déclaration d’Intention d’Aliéner demandée par le notaire lors d’une vente immobilière

• DICT

   : Déclaration d’Intention de Commencement de Travaux

• DO

   : Assurance Dommages-Ouvrages. Assurance de préfinancement qui couvre les dommages à la construction de nature décennale.

• DPE

   : Diagnostic Performance Énergétique.

• DROC

   : Déclaration Réglementaire d’Ouverture de Chantier, référence administrative du démarrage du chantier.

• Droit de préemption

   : Droit pour une personne (souvent une collectivité) d’acquérir un bien immobilier en priorité.

E

• État des lieux

   : Constat établi contradictoirement entre le bailleur et le preneur (locataire), décrivant l’état du logement lors de l’entrée et de la sortie du preneur (locataire).

F

• Forclusion

   : Sanction du dépassement d’un délai légalement imposé pour faire valoir ses droits

• Fonds

   : Bien foncier appartenant à une personne

• Force majeure

   : Évènement extérieur, irrésistible et imprévisible.

G

• Garantie décennale

   : Elle couvre les dommages de nature décennale, survenus après la réception des travaux par le maître d’ouvrage et ce pendant 10 ans.

• Garantie biennale

   : Elle couvre les dommages aux éléments d’équipements dissociables survenus après la réception des travaux par le maître d’ouvrage et ce pendant 2 ans.

• Garantie de parfait achèvement (GPA)

   : Elle couvre tous les désordres non apparents à la réception et signalés par le maître d’ouvrage pendant l’année qui suit la réception des travaux.

• Garantie Financière d’Achèvement (GFA)

   : Elle couvre financièrement l’achèvement de l’ouvrage dans les contrats de VEFA et CCMI.

H

• Huissier

   : Dénommé maintenant Commissaire de Justice est un officier assermenté et a le monopole pour signifier les actes et recouvrer les créances

• Hypothèque

   : Apport d’un immeuble en garantie d’une dette sans transfert de propriété

I

• Indivision

   : Bien immobilier appartenant à plusieurs personnes sans qu’il y ait division matérielle.

• Indemnité d’éviction

   : Somme versée par le bailleur au locataire dont le bail a été résilié sans motif légitime.

J

• Jurisprudence

   : L’ensemble des décisions rendues par les juridictions sur une problématique particulière.

• Judiciaire

   : Par opposition à l’amiable, cela se dit lorsqu’un juge est saisi d’un litige

• Juridiction

   : Est en terme générique pour les tribunaux, les cours d’appel et de cassation.

K

• KBIS

   : Document juridique donnant les éléments essentiels pour l’identification d’une société commerciale. Le KBIS est délivré par les Tribunaux de commerce ou Tribunaux des activités économiques.

L

• Lotissement

   : Division d’un terrain en plusieurs lots destinés à être bâtis et gérés par un règlement (ensemble de règles).

M

• Maître d’ouvrage (MOA)

   : Personne physique ou morale pour le compte de laquelle les travaux sont réalisés.

• Maître d’œuvre (MOE)

   : Personne physique ou morale responsable de la conception (Maître d’œuvre de conception) et/ou de l’exécution d’un chantier (Maître d’œuvre de conception).

• Mise en Etat

   : C’est une phase de la procédure devant le Tribunal Judiciaire (avec avocat obligatoire) pendant laquelle le juge (dit « juge de la mise en état ») dirige l’instruction du dossier, les échanges de conclusions et pièces entre avocat, accorde/impose des délais aux avocats.

N

• Nue-propriété

   : Droit donnant à son bénéficiaire, appelé nu-propriétaire, la faculté de disposer d’une chose mobilière ou immobilière (en la vendant, la donnant, la léguant…) alors que l’usufruitier dispose seulement du droit d’en avoir l’usage.

• Notaire

   : Officier public, titulaire d’une charge et bénéficiant à ce titre d’un monopole.

O

• Ordre Public

   : L’ensemble des règles obligatoires pour l’ensemble des personnes et a pour finalité la sécurité, tranquillité de la nation. Une règle d’ordre public est une règle à laquelle on ne peut pas y déroger.

• Obligation

   : Le lien de droit créé par un contrat ou la loi entre plusieurs personnes

P

• Pas-de-porte

   : Somme versée par le locataire au bailleur lors de la signature du bail (droit d’entrée)

• Permis de construire

   : Autorisation administrative préalable nécessaire pour réaliser des travaux de construction ou d’aménagement d’une certaine importance.

• Promesse de vente

   : Avant-contrat par lequel le vendeur s’engage à vendre un bien à un prix déterminé, engagement unilatéral.

• Plan de situation

   : Document situant le terrain géographiquement dans la commune.

• Plan de zonage

   : Plan présentant une subdivision du territoire en zone à l’échelle de 1/5000ème. Il définit les zones urbaines, les zones naturelles, les terrains classés (espaces boisés, emplacements réservés aux équipements, et ouvrages publics, ect.).

• Plan parcellaire du lotissement

   : Plan référençant tous les lots d’un lotissement

• Plan local d’urbanisme (PLU = ex POS)

   : Il fixe les conditions, contraintes et possibilités d’aménagement du territoire d’une commune.

• Plan de Prévention des Risques de Bruit (PPRB)

   : Permet de construire en zones sensibles aux bruits (aéroport, voies SNCF, voies routières à grande circulation, autoroutes).

• Plan de Prévention des Risques d’Inondation (PPRI)

   : Permet de construire en zones sensibles sous réserve de respecter certains impératifs (niveau rez-de-chaussée, niveau refuge).

• Plan de Prévention des Risques Naturels et Technologiques (PPRNT)

   : Permet de construire en zones à risques

Q

• Quittance

   : Document attestant du paiement d’une somme due, notamment pour le loyer ou les charges.

R

• Réception des travaux

   : Acte formalisé par un Procès-Verbal par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve et qui constitue le point de départ des garanties légales.

• Référé

   : Procédure rapide et provisoire permettant de demander au Président des mesures urgentes sans attendre le jugement au fond ou d’une mesure d’expertise.

• Renouvellement du bail

   : Droit du locataire de demander un nouveau bail à l’expiration du précédent, aux mêmes conditions ou avec révision.

• Réserves

   : Tout défaut/non-conformité, non-exécution relevés par écrit lors de la réception.

• Retenue de Garantie

   : Somme non réglée pendant un an après la réception en garantie du bon achèvement, correspondant à 5% dans les marchés de travaux.

S

• Servitude

   : Charge qui est imposée à un fonds dit « fonds servant » pour le profit d’un fond bénéficiaire dit  » fond dominant »

T

• Titre exécutoire

   : C’est une décision de justice ou un acte notarié qui revêt les caractéristiques lui permettant d’être exécutée directement par un Commissaire de Justice.

• Tréfonds

   : Cela correspond au volume en sous-face/sous-sol d’une parcelle

• Tribunal

   : C’est le bâtiment dans lequel les audiences se déroulent mais c’est aussi l’autorité de première instance qui rend les décisions.

U

• Usufruit

   : Droit d’utiliser (usus) un bien et d’en percevoir les revenus/fruits (fructus).

V

• Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA)

   : Contrat par lequel l’acquéreur achète un bien immobilier à construire ou en cours de construction.

• Vice caché

   : Défaut non apparent rendant le bien impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou en aurait donné un moindre prix, s’il en avait eu connaissance.

X

• Xylophage

   : Se dit d’un insecte qui se nourrit de bois, par exemple : les termites et la mérule (champignon). Ils peuvent causer d’importants sur la construction du bâtiment.

Z

• Zonage

   : le zonage en urbanisme correspond à l’opération de découpage d’un territoire en différentes zones pour permettre de mettre en place des règles différentes selon les zones. Le PLU divise le territoire communal en 4 zones :
  => Zones U : zones urbaines déjà urbanisées ou équipées
  => Zones AU : zones à urbaniser
  => Zones A : zones agricoles
  => Zones N : zones naturelles et forestières